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4亿套空置房,开发商还在建,房价为何不跌?

07-12-2020

中国有没有4亿套空置房值得商榷,因为没有任何官方数据证实,但一线城市商品房空置率在20%以上,二三线城市超过30%以上,而个别的小县城商品房空置率超过50%,却是不争的事实。如果再把小产权房和农村闲置的房子统计进来,这一定是个相当庞大的数字。显然,中国的商品房已经过剩了。

此外,中国城镇居民家庭住房拥有率已经趋于饱和。2020年4月份央行发布了一份城镇居民家庭财产负债状况报告,城镇居民家庭住房拥有率为96%,有一套住房的占比为58.4%,两套住房的比例是31%,三套及其以上的比例是10.5%。这说明,多家居民家庭已经拥有属于自己的房产,甚至拥有了好几套房,房地产市场已趋于饱和。也就是说,那怕开发商不再建造商品房,仅凭库存房产,也够我国城镇居民居住。

现在很多民众感到奇怪,既然国内各城市空置房这么多,商品房刚性求趋于饱和,房价为何还不下跌呢?让我们给大家分析一下:第一,在国内众多理财渠道中,没有一个投资品能像房地产那样只涨不跌,稳赚不赔的。有人抄股真正赚钱的人是很少的,而买线上的理财产品也纷纷爆雷。唯有房地产这20多年来,一直呈现向上涨的趋势中。所以,国人只要攒够首付款的钱,就要去买房,这样资产就能保值增值。所以,投资性购房需求推高了房价。

第二,各地方政府把房地产当作支柱产业。如果房价下跌,地价也会下跌,而地价下跌,就会影响土地财政收入,土地财政收入减少,那地方政府就会发生财政赤字,不仅是发行地方政府债券会受到影响,而且在基建投资方面也会无钱可用。现在一些地方政府并不愿意看到房价下跌,往往通过危棚改造、人才引进等政策,来制造商品房需求,从而达到迟滞商品房下跌的目的。

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第三,受到疫情的影响,国内经济下行,央行货币政策趋于宽松,在短短的半年时间内,M2总规模增加了10万亿。连续降准给金融机构带来了流动性,而过多的流动资金没地方去,只能投向个人住房贷款领域。此外,央行今年开始引导市场利率下行,这样房贷利率也同步下调,就激发了投资性购房需求的反弹。投资性需求入市,迟滞了房地产市场调整的进程。

第四,房价已经快速上涨二十多年了,即使房地产要开始出现调整,也有一个迟滞性。尽管现在国内经济处于复苏阶段,各行各业都不景气。但是很多人都没改变对房价上涨的预期。因为2009年、2011年、2014年,房价都曾经出现过调整,但房价在下跌之后,又开始了新反弹,现在一些人都在豪赌,这次疫情过后,房价还会展开反弹。所以,市场长期做多房地产的预期没有改变,还没有炒房者大量退出房地产市场的迹象。

实际上,靠货币宽松、人才引进、棚改货币化,鼓励投资购房等,只能人为阻止房价下跌,延迟房价下跌的进程,最终国内的房价还是要与当地居收入挂购,而不是房价与投资购房需求来决定。目前,国内房价上涨的空间越来越小,下跌的空间却越来越大,是泡沫总会破裂的。所以,对于刚需来讲,再过一二年,国内房价一定会有较大调整,届时再出手买房,可能价格要比现在便宜更多。

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